（為維護企業的商業經營安全，本招商策劃方案均隱去企業項目名稱，

    并以穿插式節選的方式展示、方案版權歸企業所有）

廣西壯族自治區XX商城招商策劃方案

           目         錄

一、   項目概況……………………………………..

二、   市場環境分析…………………………….....

三、   項目SWTO（優劣勢）分析…………….....

四、   商業項目功能定位………………………….

五、   招商策劃…………………………………….

六、 招商管理及運營模式……………………….

七、 后期管理……………………………………..

八、   整合推廣及廣告宣傳……………………….

九、 項目整體營銷………………………………..

十、   招商進度安排……………………………….

十一、建議及總結…………………………………

一、   項目概況

1、地理位置：

xx商城位于xx市步行街與方南路交匯處，靠近一農貿，坐擁方南路、和貴路、人民路三大客源。

2、商業氛圍

    xx市步行街是近年興建起來的新型商業步行街，這里是新舊商業區的結合地帶，在步行街內聚集眾多的服裝專賣店、大型超市、藥店、飲食店、網吧、家電城等業態，開業之初，即吸引了大批市民的目光。這是眾多時尚的商品，吸引了眾多年輕人前來購物，并且形成了特定的消費群。

3、商場規模：

F1：1500㎡

F2：2000㎡

F3：2000㎡

F4：1200㎡

F5：1600㎡

F6：1600㎡

F7：1600㎡

F8：1600㎡

F9：400㎡

二、   商業環境分析

1、政策、宏觀經濟環境

xx市是中國縣級優秀旅游城市，城區人口180多萬，享受著“中國——xx自由貿易區”、泛珠三角區啟動建設以及xx建設“xx走廊”等的優惠政策，隨著國家繼續加大西部開放力度，xx市的經濟實力不斷壯大，且速度快，城區商業環境有了長足的發展。

2、城市商業環境

xx市的商業經過多年的發展，逐步形成了以方貴路、和南路和人民路為核心的商業格局，目前仍以沿街商鋪經營為主，整個城市商業還處于街區式的經營環境，但近兩年來，隨著商業地產的發展，xx的商業格局有聚集的趨勢，其中的主力店對商圈的聚集起了的磁石作用，近年來先后出現了新地步行街、xx商廈、宏放商廈、實平商都等較現代的商住樓盤，經過一定時間的經營，有些市場取得了較快的發展，但也有些經營慘淡，舉步維艱�？梢灶A測，今后兩年，xx市還將出現較多的商業樓盤，商業配套設施將越來越完善，將吸引更多的主力店進駐，并且商場將向專業化發展。

3、項目競爭環境

近年來，xx的商業地產發展迅速，由于大多數樓盤以商住結合的形式呈現，xx的商業市場也如“雨后春筍”般涌現，但對于一個只有180多萬人口的三級城市來說，呈現出了“消化不良”的癥狀。以下是項目周邊商業市場的比較：

由以上比較分析可知，項目的競爭是比較激烈的，四個項目全部集中于xx路，且都相距不遠，商家經營壓力可想而知。但xx商城自有自己的優勢，它所在的步行街，規模較大，入市早，地理位置優越，人口流動大，已形成了較為固定的消費群。

4、居民消費情況

xx市目前還是一個縣級旅游城市，市區人口僅180多萬，且居民的月收入普遍低于2500左右，相對來說，穩定的消費群體有限，并且居民的購買力較弱，在接受調查的居民中月消費支出預算在100元以下的占約四成，101—300元的占約一半。近年來xx市經濟發展迅速，人們生活水平有了很大提高，但生活仍處于滿足衣食住行后的起步階段，大部分居民的消費相對保守，儲蓄與小孩的教育生活費用占絕大部分。但大部分年輕人的消費觀念較超前，且負擔輕，有多少花多少，不乏超前消費顧客。而大部分學生屬于知識文化人群，他們的消費觀念是比較超前的，大部分家長都比較寵愛小孩，他們具有相當的消費能力，且他們消費帶有一定的盲目性，看見什么喜歡就買什么，呈現“你有我也要有，我要比你的好！”的心理。

分析結論：

一、 城市經濟發展潛力大，商業市場大有可為。

二、 近年，xx市的商業經營環境處于由傳統商業模式向現代商業模式過渡時期，即由分散經營向聚集、專業化靠攏趨勢。

三、 居民消費能力不高，但年輕人的消費觀念超前，消費能力較強。根據市場調研，新地步行街的的顧客以15—30歲年輕人居多，因此項目的目標群體定位以青年人，經營中檔、實惠、時尚商品為宜。

四、 項目競爭較激烈，商家經營壓力大，在同一方南路上，就有較多經營同類商品的臨街商鋪，項目以聯營方式操作是可行的。

三、   項目SWOT分析

1、優勢

  企業優勢

a)  企業決策者具有獨特的戰略眼光，具有超前的市場意識。這將有利于項目各項工作的開展，這是招商成功的基礎。

b)  企業擁有雄厚的資金做后盾。

  項目優勢

a)  區位優勢，坐擁xx路，xx路人民路三大客源，靠近汽車總站和一農貿，人流量大。

b)  xx商城所在的步行街，規模較大，入市早，地理位置優越，人流量大，已形成了較為固定的消費群，xx商城是“坐享其成！”

c)  xx商城開業后將成為步行街的主力店，產生強大磁場效應，將吸引更多的消費者前來購物。

d)  統一招商，統一管理運營，將加大項目成功砝碼。

2、劣勢

a)  此為二次招商，招商風險加大，再也不能失敗，否則要想再次啟動的話，會難上加難。

b)  競爭較激烈，商家經營壓力大，新地步行街，以及離此不遠的xx商廈、xx路有較多經營服飾類的商鋪，大大分流客源。（這也是我們建議2、3層聯營的原因之一）

c)  項目所在地的客流量不均衡，呈波浪起伏狀，即周六周日節假日人流量較大，平時人流量較少，白天人流量少，晚上人流量較多。

d)  項目規模較小，且物業設施屬中等水平。

3、機會

  共享機遇

a)  xx市人民生活水平及消費能力逐漸提高，商業環境有了較快的發展。

b)  處于傳統商業模式向現代商業模式轉變時期，即由分散經營向聚集、專業化經營，由城鎮商業街向城市商業街轉變；正所謂：順應大趨勢賺大錢，順應小趨勢賺小錢。

c)  越來越多的外地投資者進入，帶動當地的商業發展。

  獨享機遇——率先引入聯營方式，以及先進管理理念，xx商城作為xx首家規范化管理運營商城，在一定的時期內，樹立起了“先入為主”的優勢。

4、     威脅

  直接威脅

城區人口較少，僅180多萬，居民收入水平偏低，穩定的消費群體有限，并且居民的購買力較弱。

  間接威脅

未來競爭——越來越多的商業樓盤出現，將加大競爭激烈度。

四、       項目定位

1、     市場定位

  集購物、休閑、娛樂、飲食、辦公等于一體的多功能時尚購物商場。

2、經營定位

  以中檔為主，兼顧高檔，以“休閑逛街+百貨娛樂”模式，商品質優價廉；中、低、高檔比例采用“五、三、二制”，即中檔商品占五成，低檔商品占三成，高檔商品占二成。

3、經營特色

時尚+實惠

我們把商場顧客消費的特征定義為大眾與現代的結合，現代只有面向大眾才有實際意義，在不脫離主流消費群體實際能力的情況下，強調品牌時尚才有可行性。

4、業態定位

F1：xx商城數碼廣場——（與移動合作）

F2：青年時尚休閑基地

主營各類中低檔時尚休閑服裝加小型休閑冷飲吧。

F3：魅力新世界

  運動休閑系列：主營男女運動休閑服裝；戶外運動用品等

  皮鞋箱包：主營各類中低檔皮革箱包；

  針織用品：主營內衣、服裝、文胸、毛衣、襪子、毛巾、床上用品等；

  化妝用品：主營中低檔香水類、口紅類、護膚類、潔容類、美甲類、美發類等；

  仿真飾品：仿真珠寶項鏈等；

  風情飾品：主營頭飾類、服飾類、手機飾品類、假發類、仿真首飾、民族風情飾品、帽、包、沙巾、花藝、布藝等；

  美容美甲類：主營美容、美發、美甲等。

  貼紙照：貼紙照、自助卡拉OK等吸引年輕人的玩意。

  西餐主力店：如麥肯姆。

   以上業態布局可以充分發揮出業態的固有消費群，實現業態之間的優勢共享，劣勢互補，使商場經“全面”和“錯位”克服了“樓上一層，人氣減三分”這個痼疾，吃、穿、用、休閑、娛樂、辦公、文化等“一站”的體驗式消費，使人氣不再隨樓層的高度而下滑，從而有力保證商場持續旺場。

5、目標市場定位

 青年+部分白領是本商場的消費注流。

主要滿足xx市以周邊縣鎮年輕人，初高中學生的消費需要，打造成為xx市年青一族的時尚購物廣場，xx市濃縮版的“xx豐商場”。

6、商場形像定位

   鑒于本項目的市場定位以主流時尚消費群定位，商場給大眾的感覺要簡樸。裝修過于華麗一是成本高，二是給追求完美的人華而不實的感覺，反而讓消費者怯步。但是環境必須清潔、擺放整齊，有現代氣息，外觀上要有特色。建議對商場大門及外墻重新設計裝修。（略、、、、、、）