(為維護企業的商業經營安全，本招商策劃方案均隱去企業項目名稱，

  并以穿插式節選的方式展示、方案版權歸企業所有）

安徽省xx市家居廣場招商策劃方案

目       錄

一  、項目介紹…………………………………………

二、 市場調查…………………………………………

三、 產品定位………………………………………….

四、 SWOT分析……………………………………….

五、賣點分析……………………………………………

六　、第一期租金測算…………………………………

七、第二期租金價格表制定的原則與建議…………..

八、 市場招商目標客戶定位…………………………..

九、二期業態劃分建議與樓號的建議………………….

十、招商項目組織架構…………………………………

十一、管理體系………………………………………..

十二、項目銷售…………………………………………

十三、項目售后管理……………………………………

（節選）

二  市場調查

為項目二期做好更精確的定位，初步調查xx主要建材城的租金價格如下：

廣廈家具城：沿街一年一漲價，40㎡ 一年12000元  平均25元／㎡／月

            門口位置是90㎡  一年40000元       平均37元／㎡／月

            內部一層：28元／㎡／月    二層25元／㎡／月  沒有物業管理費用，水電可優惠；

天長裝飾城：樓上與樓下價格相差很小，二層160㎡一年19000元  物業費用1800元，今年160㎡租金要漲到20000以上。 沿街的位置：25元／㎡／月;

天康裝飾城: 路東邊沿街  49.9元／㎡／月  一年22000元

            路西邊沿街  30元／㎡／月  90㎡一年28000元

皖東裝飾城: 三年一簽合同  60㎡平均一年15000元 

主要建材市場的優劣勢比較：

五、賣點分析

規模超大：總建筑面積２０萬平方米，xx規模最大的家居建材市場；（主題訴求）

業態齊全：一樓品牌家裝（陶瓷、衛浴、油漆涂料、墻紙、板材、管材、型材、玻璃、水暖五金）。

二樓家居展銷（木地板、燈飾集成吊頂、整體櫥柜、床上用品、布衣窗簾、工藝品、家裝飾品）

三樓生活體驗館（歐式套房家具、板式套房家具、松木套房家具、紅木家具、辦公家具）

四樓到六樓（商務酒店、KTV休閑商務、健身中心、沐浴、休息、游戲電玩）

停車便捷：10000平方米大容量地下停車場，市場交通組織極為便捷，設計跛具前瞻性；

專業運營：市場化運營商業化管理，統一運營、統一包裝、統一招商、統一管理，由專業運營管理公司擔綱運營管理，徹實維護投資者利益。

政策優勢：（待定）1 政府政策優惠：

                 2 市場政策優惠：

七 二期租金價格表制定的原則與建議:

二期招商客戶不僅僅需要發展商對遠景所進行的承諾實現，更看重眼前實實在在的利益，即：

我們來xx城有沒有生意？

能不能賺到錢？

因此二期必須具有實實在在的利益吸引。在做主題推廣方案的時候，要從租客最終做生意的角度出發，以租客的現實需要為前提條件，以租客的消費心理為價值取向，通過對比一期的成功經驗，不妨站在商戶與投資客戶的角度我認為二期我們要解決的問題.

第一、如何經營市場，贏得更多的人氣，把市場能夠真正盤活；

第二、盤活的方向與動作他們要看到并了解；

第三、如何讓物業的價值得以提升（意識引導 價格引導）；

第四、如何樹立項目市場在當地的霸主地位；（非常重要）

第五、如何充分發揮統一廣告與統一管理上的優勢，解決經營戶的實際問題，達到永續往市的目的；

 租金的制定原則：

1 最理性租金—— 市場比較法定租金

可以通過對比市場租金分析，來確定最理想的租金，“可比”的租金包括（規模、經營業態的差異、市場周邊的租金位置）

2 按照行業的投資回報規律來定租金：

成熟的建材市場租金與售價的比例8%為最符合。

3 分區制定價格

在市場內，根據路段人氣來客的量定政策，在天潤城家居廣場靠近平安南路的臨街價格可以高定，這點一期的定價基本符合這一條；40元／㎡／月×12月×12年（回報年限）=5760元，在內場可以按照分區定價。

綜合以上定價規律：建議租金按收取系數收�。�

位置月租金   第一年收取系數（7%）      第二年收取系數（8%）      第三年收取系數（9%）

1號家居館一層   50元／㎡／月     28元／㎡／月     32元／㎡／月     40元／㎡／月

市場一層  45元／㎡／月     28元／㎡／月     32元／㎡／月     36元／㎡／月

市場二層  25元／㎡／月     18元／㎡／月     20元／㎡／月     23元／㎡／月

市場三層  21元／㎡／月     15元／㎡／月     17元／㎡／月     19元／㎡／月

市場四層  16元／㎡／月     12元／㎡／月     13元／㎡／月     15元／㎡／月

五層至六層   15元／㎡／月     11元／㎡／月     12元／㎡／月     14元／㎡／月

在選定招商目標客戶之前：根據品牌、租賃面積、租賃位置適當優惠或者加價。大的品牌進駐，根據實際情況單獨申請。

八  市場招商目標客戶定位

市場經營成功與否除去市場外在條件，最關鍵的內在因素在于商戶的經營能力，它建立在商戶實力、經營成本基礎之上。本項目的市場目標定位，決定了市場的客戶群體定位。通過對周邊臨街商鋪的調查和分析，依據具體情況，預計項目招商的客戶群主要來自于以下區域：

1  按照區域做招商目標客戶定位分以下四個類別：

A     xx市市區經營的商家，包括天康、皖東、外貿、廣廈 四個裝飾城；

項目的招商必須以本地為主體，皖東裝飾城（簡稱皖東）與天康裝飾城（簡稱天康）將是本項目的重點招商目標客戶。皖東以價格低廉與租金便宜贏得很多消費者的注意，在建材產品的檔次與公司規模上偏小，整個皖東只有21家商戶，只要能鼓勵幾戶稍有影響力的商家，很多的商戶會動搖。劣勢就是皖東租金是三年已簽訂合同，而且租金是xx最低的達到15元∕㎡∕月。

天康48㎡的商鋪租金是22000元∕年，租金的價格也在不停的漲價，調查當中有兩戶商家就是今年新簽的合同，優勝劣汰，不斷有商家撤離天康裝飾城。

B    天潤城一期商戶

天潤城在三年的返租當中，有的品牌經不起行業的競爭被淘汰掉，而有的品牌需要有更大的經營面積來擴充品牌實力，一期的商戶當中有不少優秀的品牌急需尋找新的經營面積。

C   xx周邊鄉鎮的建材經營戶；

鄉鎮的建材經營戶為了尋求更多的市場機會，急需向更大的地域聚齊，周邊鄉鎮的一些主要的建材經營戶

D  一線城市回鄉的經營戶以及 新的行業創業者；

2   根據品牌做招商目標定位：（特別強調天潤城一期沒有的品牌）

一般縣級城市或者縣級市城市常見的十大品牌：

中國十大建材超市品牌

1 百安居B&Q (建材超市行業第一品牌)

2 東方家園建材超市 (建材超市行業知名品牌)

3 好美家建材超市 (建材超市行業知名品牌)

4 家福特建材超市 (建材超市行業知名品牌)

5 家世界家居建材超市 (建材超市行業知名品牌)

6 新家園建材超市 (建材超市行業知名品牌)

7 華美樂建材超市 (建材超市行業知名品牌)

8 靚家居建材連鎖超市 (建材超市行業知名品牌)

9 喜盈門建材超市 (建材超市行業知名品牌)

10 世紀中心家居廣場 (建材超市行業知名品牌)

中國十大油漆品牌

1 華潤油漆 (馳名商標,中國名牌,國家免檢) 廣東華潤涂料有限公司

2 立邦油漆 (中國馳名商標,國家免檢產品) 廊坊立邦涂料有限公司

3 多樂士油漆 (世界品牌) 卜內門太古漆油有限公司

4 紫荊花油漆 (中國名牌) 深圳大中化工有限公司

5 大寶油漆 (知名暢想品牌) 東莞大寶化工制品有限公司

6 嘉寶莉油漆 (中國名牌) 廣東嘉寶莉化工有限公司

7 三棵樹 (中國名牌,國家免檢產品) 莆田市三江化學工業有限公司

8 燈塔油漆 (中國馳名商標) 天津燈塔顏料有限責任公司

9 大象 (中國名牌,國家免檢產品) 江蘇大象東亞制漆有限公司

10 美涂士 (國家免檢產品) 順德市美涂士涂料實業有限公司

中國十大名牌木地板

1 圣象地板 (中國馳名商標，中國名牌) 圣象集團

2 盈彬大自然 (中國名牌，國家免檢產品) 佛山盈彬木業有限公司

3 德爾地板 (中國名牌，國家免檢產品) 德爾集團蘇州地板有限公司

4 升達 (中國馳名商標，中國名牌) 四川升達林產工業集團

5 菲林格爾 (中國名牌) 菲林格爾木業

6 萊茵陽光 (國家免檢產品) 柯諾（北京）地板

7 安信地板 (木地板行業領導品牌) 上海安信企業

8 瑞嘉地板 (知名暢銷品牌) 北京瑞嘉歐亞木業

9 福人地板 (中國馳名商標，國家免檢產品) 福建福人木業

10 吉象地板 (國家免檢產品) 湖北吉象

中國十大名牌瓷磚

1 諾貝爾瓷磚 (知名暢銷影響力品牌) 杭州諾貝爾集團

2 馬可波羅瓷磚 (中國名牌，國家免檢產品) 廣東唯美陶瓷有限公司

3 冠軍瓷磚 (臺灣業界第一品牌) 信益陶瓷(中國)有限公司

4 東鵬瓷磚 (中國馳名商標，中國名牌) 廣東東鵬陶瓷股份有限公司

5 蒙娜麗莎瓷磚 (中國馳名商標，中國名牌) 廣東蒙娜麗莎陶瓷有限公司

6 羅馬瓷磚 (知名暢銷品牌) 羅馬瓷磚有限公司

7 薩米特瓷磚 (中國馳名商標) 廣東新明珠陶瓷集團

8 亞細亞瓷磚 (中國名牌) 上海福祥陶瓷有限公司

9 鷹牌瓷磚 (中國名牌) 佛山石灣鷹牌陶瓷有限公司

10 金舵瓷磚 (中國名牌) 南海市金舵陶瓷有限公司

中國十大家具品牌

1 曲美家具 (中國馳名商標,中國名牌)

2 紅蘋果家具 (中國名牌,國家免檢產品)

3 宜家家具 (世界品牌)

4 華日家具 (中國馳名商標,中國名牌)

5 全友家具 (中國名牌,國家免檢產品)

6 天壇家具 (中國馳名商標,中國名牌,國家免檢產品)

7 月星家具 (中國名牌)

8 華豐家具 (中國馳名商標,中國名牌)

9 雙葉家具 (中國名牌)

10 富之島家具 (中國名牌,國家免檢產品

十大衛浴品牌

1科勒衛浴

2 TOTO衛浴

3 和成 HCG衛浴

4 箭牌衛浴

5 恒潔衛浴

6 海鷗衛浴

7 英皇衛浴           

8 阿波羅衛浴

9 美標衛浴

10 鷹牌衛浴

十大燈具品牌

1 飛利浦燈具

2 歐普燈具

3 雷士燈具

4 松下燈具

5 亞明燈具

6 TCL燈具

7 陽光燈具 

8 電工燈具

9 紅聯燈具

10 三雄•極光燈具

十大木門品牌

1 冠牛木門

2 TATA木門

3 潤成創展木門

4 伯藝木門

5 楷模木門

6 博洛尼內門系統

7 霍爾茨木門

8 一統木門

9 龍鵬卓爾木門

10 奧特木門(略、、、、、、)